Eigenbedarfskündigung aus dem Ausland: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Die Eigenbedarfskündigung gehört zu den am häufigsten umstrittenen Themen im deutschen Mietrecht. Besonders komplex wird die Situation, wenn der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt bisher im Ausland hatte und nun zurück nach Deutschland kehren möchte, um seine Immobilie selbst zu nutzen. In einem aktuellen Fall hat der Bundesgerichtshof (BGH) präzisiert, welche Anforderungen an die Begründung einer solchen Kündigung zu stellen sind.

Für Mieter bedeutet eine Kündigung oft einen tiefen Einschnitt in die Lebensgestaltung. Für Vermieter wiederum ist das Eigentumsgrundrecht ein hohes Gut. Doch wann ist der Wunsch, in die eigene Wohnung zu ziehen, ausreichend begründet, wenn der Vermieter seit Jahren in einem anderen Land lebt?

Hierzu liegt eine maßgebliche Entscheidung vor:

BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 213/23

Der Sachverhalt: Von Übersee zurück in die Heimat

Im zugrunde liegenden Fall ging es um ein Ehepaar, das eine seit vielen Jahren vermietete Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt besaß. Die Vermieter lebten zum Zeitpunkt der Kündigung bereits seit über einem Jahrzehnt in den USA. Dort waren sie beruflich tätig und fest integriert.

Im Jahr 2023 sprachen sie gegenüber ihren Mietern die Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Als Begründung gaben sie an, dass sie ihren Ruhestand in Deutschland verbringen wollten. Sie hätten die Absicht, zeitnah nach Deutschland zurückzukehren, um wieder näher bei ihren in Europa lebenden Verwandten zu sein. Zudem verwiesen sie auf die medizinische Versorgung im Alter, die sie in Deutschland als vorteilhafter empfanden.

Die Mieter weigerten sich jedoch auszuziehen. Sie argumentierten, die Kündigung sei zu unbestimmt. Es sei nicht erkennbar, dass bereits konkrete Vorbereitungen für den Umzug getroffen worden seien. Zudem bezweifelten sie die Ernsthaftigkeit des Rückkehrwunsches, da die Vermieter in den USA über eine eigene Immobilie und feste soziale Strukturen verfügten.

Die Entscheidung des BGH: Wie detailliert muss die Begründung sein?

Der Bundesgerichtshof musste klären, wie konkret die Pläne des Vermieters im Kündigungsschreiben dargelegt werden müssen. In den Vorinstanzen war die Klage der Vermieter auf Räumung teilweise noch abgewiesen worden, da die Gerichte die Begründung für „zu vage“ hielten.

Der BGH sah dies anders und hob die vorherigen Urteile auf. Die Richter stellten klar, dass an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen.

Die Kernpunkte der Entscheidung:

1. Angabe der Person und des Interesses: Es genügt für die Wirksamkeit der Kündigung, wenn der Vermieter angibt, für welche Person die Wohnung benötigt wird und welchen Sachverhalt er für den Eigenbedarf geltend macht. Der Wunsch, im Alter nach Deutschland zurückzukehren, stellt einen hinreichend nachvollziehbaren Grund dar.
2. Keine Vorlage von „Umzugsbeweisen“: Der BGH betonte, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben noch nicht belegen muss, dass er bereits Flugtickets gebucht oder einen Umzugscontainer bestellt hat. Solche Details betreffen die Frage, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht (die Beweisfrage), nicht aber die Frage, ob die Kündigung formell wirksam ist.
3. Transparenz für den Mieter: Der Zweck des Begründungszwangs gemäß § 573 Abs. 3 BGB ist es, dem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, damit er beurteilen kann, ob er sich gegen die Kündigung wehren möchte. Dies war hier durch die Angabe des Rückkehrwunsches gegeben.

Bedeutung für die Praxis: Was Vermieter beachten sollten

Dieses Urteil stärkt die Position von Vermietern, die im Ausland leben. Dennoch bleibt die Eigenbedarfskündigung ein „Minenfeld“. Wer aus dem Ausland kündigt, sollte folgende Punkte beachten, um keine formellen Fehler zu begehen:

• Vollmacht beifügen: Wenn die Kündigung durch einen Verwalter oder eine dritte Person unterzeichnet wird, muss zwingend eine Originalvollmacht beigefügt werden (§ 174 BGB). Andernfalls kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen.
• Pläne plausibel darlegen: Auch wenn keine Detailnachweise im Schreiben nötig sind, sollte der Rückkehrwunsch plausibel sein. Wer behauptet, aus beruflichen Gründen zurückzukehren, aber bereits im Rentenalter ist, setzt sich dem Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs aus.
• Fristen einhalten: Je nach Dauer des Mietverhältnisses gelten Kündigungsfristen von drei bis zu neun Monaten.

Rechte der Mieter: Die Sozialklausel

Selbst wenn eine Eigenbedarfskündigung wirksam begründet ist, können Mieter unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen. Dies ist der Fall, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (sogenannte Sozialklausel, § 574 BGB). Gründe können hohes Alter, schwere Krankheit oder eine bevorstehende Abschlussprüfung sein.

Fazit

Die Entscheidung des BGH schafft mehr Rechtssicherheit für Vermieter, die ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland zurück nach Deutschland verlegen möchten. Ein pauschaler Hinweis auf den Rückkehrwunsch kann unter Umständen bereits ausreichen, um die formellen Anforderungen an eine Kündigung zu erfüllen. Dennoch bleibt jeder Einzelfall individuell zu prüfen, da die Gerichte bei der inhaltlichen Prüfung (ob der Eigenbedarf nur „vorgeschoben“ ist) sehr genau hinschauen.

Gerade bei grenzüberschreitenden Sachverhalten ist die korrekte Zustellung der Kündigung und die Einhaltung aller formalen Hürden entscheidend, um langwierige Räumungsprozesse zu vermeiden.

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