Immobilienkauf: Aufklärung im Datenraum

Welche Informationen beim Immobilienkauf ausdrücklich offengelegt werden müssen

Bei größeren Immobiliengeschäften werden Mietverträge, Protokolle, Gutachten und Abrechnungen häufig in einem virtuellen Datenraum bereitgestellt. Käufer können dort die Unterlagen prüfen und wirtschaftliche oder rechtliche Risiken bewerten. Für Verkäufer bleibt jedoch die Frage, ob sie besonders wichtige Umstände zusätzlich ausdrücklich ansprechen müssen.

Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen mit Urteil vom 15. September 2023, Aktenzeichen V ZR 77/22, konkretisiert. Ein Datenraum kann eine Aufklärungspflicht erfüllen. Entscheidend ist, ob der Verkäufer nach den Umständen berechtigt erwarten darf, dass der Käufer die offenbarungspflichtige Information durch Einsicht in den Datenraum tatsächlich zur Kenntnis nehmen wird. Die bloße technische Zugriffsmöglichkeit genügt dafür nicht in jedem Fall.

Der konkrete Fall: Sanierungsrisiko kurz vor der Beurkundung

Eine Käuferin erwarb mehrere Gewerbeeinheiten in einem größeren Gebäudekomplex für 1.525.000 €. Im Raum standen Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen von bis zu 50 Millionen Euro für den Gesamtkomplex. Für die Käuferin ging es um eine mögliche anteilige Kostenbelastung, nicht um die Übernahme dieser Gesamtsumme.

Ein hierfür bedeutsames Protokoll einer Eigentümerversammlung wurde am Freitag, dem 22. März 2019, in den Datenraum eingestellt. Die notarielle Beurkundung fand am folgenden Montag, dem 25. März 2019, um 10 Uhr statt. Die Käuferin machte später geltend, über das erhebliche Kostenrisiko nicht ausreichend informiert worden zu sein. Außerdem standen Erklärungen der Verkäuferin im Kaufvertrag und Antworten auf Fragen der Käuferin im Streit.

Der BGH hob das Berufungsurteil weitgehend auf und verwies die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurück. Er sprach der Käuferin damit noch keinen abschließend feststehenden Schadensersatz zu. Unter anderem mussten die Vorwürfe, der Kenntnisstand der Beteiligten und weitere behauptete Aufklärungsmaßnahmen noch geprüft werden.

Wann ein Datenraum zur Aufklärung ausreicht

Bei Vertragsverhandlungen muss nicht jede Einzelheit mitgeteilt werden, die für den anderen Teil irgendwie interessant sein könnte. Eine Aufklärungspflicht besteht aber insbesondere bei Umständen, die den Vertragszweck des Käufers gefährden können und für seinen Entschluss erkennbar wesentlich sind, wenn er ihre Mitteilung nach Treu und Glauben erwarten darf. Dazu kann eine erhebliche drohende Kostenlast aus Sanierungsmaßnahmen gehören.

Ob die Bereitstellung im Datenraum diese Pflicht erfüllt, hängt vom vereinbarten und tatsächlich durchgeführten Prüfungsablauf ab. Relevant sind insbesondere die Organisation des Datenraums, die Verständlichkeit und Bezeichnung der Dokumente, ihre Auffindbarkeit, die verfügbare Prüfungszeit und die Bedeutung der jeweiligen Information. Auch die Frage, ob der Käufer eine fachkundige Prüfung durchführt und welchen Umfang diese hat, spielt eine Rolle.

Eine solche Prüfung wird häufig als Due Diligence bezeichnet. Der BGH hat klargestellt, dass beim Immobilienkauf grundsätzlich keine gesetzliche Pflicht des Käufers besteht, eine Due Diligence durchzuführen. Wird sie tatsächlich vorgenommen, kann dies die Erwartung des Verkäufers an die Kenntnisnahme beeinflussen. Entscheidend bleibt, ob die konkrete Information vom vereinbarten oder erkennbaren Prüfungsumfang erfasst wird. Die Mitwirkung professioneller Berater bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jedes Dokument und jedes darin enthaltene Risiko als bekannt gelten.

Für Käufer ist es dennoch sinnvoll, die Untersuchung des Objekts sorgfältig zu organisieren. Fehlende gesetzliche Prüfungspflicht und wirtschaftlich vernünftige Sorgfalt sind unterschiedliche Fragen. Wer eine wichtige Information tatsächlich kennt, kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, gerade über diesen Umstand im Unklaren gelassen worden zu sein.

Diese Einzelfallbetrachtung hat der BGH mit Beschluss vom 5. Juni 2025, Aktenzeichen V ZR 221/24, bestätigt. Dort durfte eine professionelle Käuferin aus leeren Datenraumordnern zu nicht umlagefähigen Betriebskosten nicht auf die Erklärung schließen, dass solche Kosten überhaupt nicht anfielen. Ein ungewöhnliches, gesondert aufklärungspflichtiges Ausmaß dieser Kosten war nicht behauptet worden. Auch fehlende Unterlagen müssen deshalb nach dem konkreten Zusammenhang bewertet werden.

Späte Unterlagen und besonders bedeutsame Risiken

Wer kurz vor einem Notartermin neue Dokumente einstellt, sollte den Käufer auf den Nachtrag und gegebenenfalls auf das darin enthaltene erhebliche Risiko hinweisen. Im entschiedenen Fall durfte die Verkäuferin nicht ohne Weiteres erwarten, dass die Käuferin das freitags eingestellte Protokoll noch vor der Beurkundung am Montagmorgen prüfte und dessen Bedeutung erkannte.

Aus dem Urteil folgt allerdings keine starre Mindestfrist zwischen einem Upload und der Beurkundung. Ein enger zeitlicher Abstand beweist für sich genommen auch keine Arglist. Maßgeblich sind unter anderem der bisherige Informationsaustausch, mögliche Benachrichtigungen, vereinbarte Abläufe und die Frage, ob die Verkäuferseite mit einer rechtzeitigen Kenntnisnahme rechnen durfte.

Zeitknappheit allein beseitigt eine ansonsten berechtigte Erwartung der Kenntnisnahme nicht. Benötigt der Käufer unter diesen Umständen mehr Zeit für die Prüfung, muss er grundsätzlich um eine Verlängerung der Prüfungsfrist oder eine Verlegung des Beurkundungstermins bitten.

Besonders erhebliche Risiken können einen gesonderten Hinweis erfordern, obwohl Unterlagen zugänglich sind. Dabei genügt es nicht, allein auf die Zahl der Dokumente zu schauen. Entscheidend ist, ob die konkrete Information so bereitgestellt wurde, dass ihre rechtzeitige Wahrnehmung nach den Umständen zu erwarten war. Ein Downloadprotokoll kann hierbei ein Beweismittel sein, belegt aber nicht automatisch, dass jede Passage gelesen und verstanden wurde.

Fragen müssen vollständig und richtig beantwortet werden

Neben ungefragten Aufklärungspflichten ist die Beantwortung konkreter Fragen gesondert zu prüfen. Wer als Verkäufer Auskunft gibt, muss die Frage vollständig und richtig beantworten. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Punkt ohne Nachfrage möglicherweise keine Offenbarungspflicht bestanden hätte.

Käufer sollten wirtschaftlich wichtige Fragen deshalb konkret stellen und die Antworten sichern. Das betrifft etwa beschlossene oder diskutierte Sanierungen, Sonderumlagen, laufende Verfahren der Eigentümergemeinschaft, Altlasten oder baurechtliche Probleme. Für Verkäufer ist es sinnvoll, den eigenen Kenntnisstand deutlich zu machen und Angaben bei Unsicherheit zu prüfen, statt eine uneingeschränkte Antwort ohne ausreichende Grundlage zu geben.

Auch Erklärungen im notariellen Vertrag müssen mit dem tatsächlichen Kenntnisstand übereinstimmen. Ein Haftungsausschluss beseitigt nicht ohne Weiteres die Folgen einer daneben abgegebenen unzutreffenden Erklärung. Wie die Erklärung zu verstehen ist und welche Rechtsfolgen sie hat, muss anhand ihres Wortlauts und des übrigen Vertrags geprüft werden.

Aufklärungspflicht und Sachmängelhaftung sind zu unterscheiden

Vorvertragliche Rücksichtnahme- und Aufklärungspflichten ergeben sich insbesondere aus § 311 Abs. 2 und § 241 Abs. 2 BGB. Eine schuldhafte Verletzung kann einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB begründen. Hierfür müssen die Voraussetzungen der jeweiligen Haftung einschließlich Pflichtverletzung, Verantwortlichkeit, Ursächlichkeit und Schaden vorliegen.

Im entschiedenen Fall unterschied der BGH die mögliche Kostenbeteiligung aufgrund der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft von einem Sachmangel der verkauften Einheiten. Die Beschlusslage über eine Kostentragung ist nicht ohne Weiteres eine Eigenschaft der Immobilie. Deshalb durfte die vorvertragliche Haftung nicht allein mit dem Hinweis auf die Regeln über Sachmängel verneint werden.

Geht es dagegen tatsächlich um einen Mangel der Kaufsache, müssen die kaufrechtlichen Vorschriften und ihr Verhältnis zur vorvertraglichen Haftung gesondert geprüft werden. Eine unterbliebene Information führt nicht in jedem Fall zur gleichen Anspruchsgrundlage oder zur Rückabwicklung des Kaufs.

Für Mängel bestimmt § 444 BGB, dass sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Ausschluss oder eine Beschränkung der Käuferrechte nicht berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Außerdem kann die Haftung für Vorsatz nach § 276 Abs. 3 BGB nicht im Voraus erlassen werden. Ob und in welchem Umfang eine konkrete Vertragsklausel andere Ansprüche erfasst, bleibt eine Frage der Vertragsauslegung und ihrer rechtlichen Wirksamkeit.

Was Käufer und Verkäufer praktisch dokumentieren sollten

Für Käufer empfiehlt sich eine nachvollziehbare Sicherung des Datenraumstands. Dazu gehören Dokumentenverzeichnis, Bereitstellungszeitpunkte, Nachträge, Benachrichtigungen und die Korrespondenz über offene Fragen. Gehen kurz vor der Beurkundung wesentliche neue Informationen ein, sollte ausreichend Zeit für ihre Auswertung vereinbart werden. Eine Bestätigung, bestimmte Unterlagen vollständig erhalten zu haben, sollte nur abgegeben werden, wenn dies zutrifft.

Verkäufer sollten bedeutsame bekannte Risiken klar und rechtzeitig mitteilen. Eine gesonderte Offenlegungsliste, eine konkrete Antwort im Fragenprozess oder ein zutreffender Hinweis im Kaufvertrag kann dabei helfen. Bei späteren Uploads ist eine aktive Nachricht an die Käuferseite sinnvoll. Entscheidend ist eine tatsächliche, verständliche Information, die sich im Streitfall nachvollziehen lässt.

Wer nach Vertragsschluss von einem möglicherweise verschwiegenen Risiko erfährt, sollte Vertrag, Datenraum und Kommunikation zeitnah prüfen lassen. Schadensersatzansprüche und eine mögliche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung haben unterschiedliche Voraussetzungen und Fristen. Der Zeitpunkt der Kenntnis sowie die Beweislage können für das weitere Vorgehen entscheidend sein.

Fazit

Das Urteil des BGH vom 15. September 2023, V ZR 77/22, verlangt eine auf den konkreten Verkaufsprozess abgestimmte Offenlegung. Verkäufer dürfen auf die Nutzung eines Datenraums vertrauen, soweit die rechtzeitige Kenntnisnahme der entscheidenden Information berechtigt erwartet werden kann. Bei wichtigen Risiken, unübersichtlichen Unterlagen oder späten Nachträgen muss genauer geprüft werden, ob ein ausdrücklicher Hinweis erforderlich ist.

Hanke.Legal in Singen unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung und Gestaltung von Immobilienkaufverträgen sowie bei Streitigkeiten über unvollständige Angaben und nachträglich bekannt gewordene Risiken. Auf Grundlage des Vertrags und des dokumentierten Informationsaustauschs lassen sich mögliche Ansprüche und Haftungsrisiken konkret beurteilen.