Mietkaution: Aufrechnung trotz Verjährung
Nach dem Ende eines Mietverhältnisses entsteht häufig Streit über die Rückzahlung der Mietkaution. Während Mieter eine möglichst schnelle Abrechnung erwarten, prüfen Vermieter, ob noch Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Dazu können Mietrückstände, mögliche Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Wohnung gehören.
Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt nach § 548 Abs. 1 BGB eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Sie gilt jedoch nicht unterschiedslos für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis.
Was geschieht, wenn ein Vermieter erst nach Ablauf dieser sechs Monate mit einem Schadensersatzanspruch gegen den Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution aufrechnet? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 befasst.
Der Sachverhalt
Die Mieterin hatte die Wohnung am 8. November 2019 zurückgegeben. Sie verlangte anschließend die Rückzahlung ihrer Barkaution einschließlich Zinsen in Höhe von 785,51 Euro.
Der Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20. Mai 2020 über die Kaution ab. Er erklärte die Aufrechnung mit behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Wohnung in Höhe von 1.175 Euro. Zu diesem Zeitpunkt war die sechsmonatige Frist des § 548 Abs. 1 BGB bereits abgelaufen.
Der Vermieter behauptete zwar, schon im Februar 2020 ein entsprechendes Schreiben versandt zu haben. Der Zugang dieses Schreibens bei der Mieterin konnte jedoch nicht bewiesen werden. Das Amtsgericht Erlangen gab der Klage der Mieterin statt. Auch die Berufung des Vermieters zum Landgericht Nürnberg-Fürth blieb erfolglos.
Die rechtliche Ausgangslage
Nach Eintritt der Verjährung kann der Schuldner grundsätzlich die Leistung verweigern. Eine verjährte Forderung erlischt also nicht, sie ist aber regelmäßig nicht mehr durchsetzbar. Nach § 390 BGB kann mit einer Forderung, der eine solche Einrede entgegensteht, grundsätzlich nicht aufgerechnet werden.
§ 215 BGB enthält eine Ausnahme: Die Verjährung schließt eine Aufrechnung nicht aus, wenn die Gegenforderung zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Dafür muss grundsätzlich bereits vor Eintritt der Verjährung eine Aufrechnungslage bestanden haben.
Im entschiedenen Fall bestand dabei eine Besonderheit. Der Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Barkaution war auf Geld gerichtet. Ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung einer Sache ist dagegen zunächst auf Wiederherstellung des Zustands gerichtet, der ohne die Beschädigung bestanden hätte. Der Geschädigte kann nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB stattdessen den erforderlichen Geldbetrag verlangen. Dieses Wahlrecht wird als Ersetzungsbefugnis bezeichnet.
Der Vermieter hatte die Ersetzungsbefugnis im entschiedenen Fall nicht nachweisbar innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt. Vor Ablauf der Frist standen sich daher noch nicht zwei gleichartige Geldforderungen gegenüber.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH entschied dennoch, dass die Verjährung der Aufrechnung im konkreten Fall nicht entgegenstand.
Nach Auffassung des Gerichts ist eine im Wohnraummietvertrag vereinbarte Barkaution typischerweise so auszulegen, dass der Vermieter sich nach dem Ende des Mietverhältnisses durch Aufrechnung mit berechtigten Schadensersatzansprüchen aus der Kaution befriedigen können soll. Diese Möglichkeit soll regelmäßig nicht allein daran scheitern, dass der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nicht bereits innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt hat.
Die Ersetzungsbefugnis kann nach der Entscheidung regelmäßig zusammen mit der Kautionsabrechnung und der Aufrechnungserklärung ausgeübt werden. Mit Zugang dieser Erklärung wird aus dem zunächst auf Wiederherstellung gerichteten Anspruch ein Geldersatzanspruch. Dadurch entsteht die für die Aufrechnung erforderliche Gleichartigkeit mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution.
Der BGH hob deshalb das Urteil des Landgerichts auf. Er entschied jedoch nicht, dass die vom Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche tatsächlich bestanden. Die Sache wurde an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses die behaupteten Schäden und die weiteren Anspruchsvoraussetzungen prüft.
Kein allgemeiner Freibrief für Vermieter
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Vermieter eine Barkaution nach Ablauf von sechs Monaten ohne Weiteres behalten dürfen.
Der Vermieter muss konkret darlegen, welche Beschädigungen vorliegen, wodurch sie entstanden sein sollen und wie sich die verlangte Schadenshöhe berechnet. Normale Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten.
Bei älteren Bodenbelägen, Einrichtungsgegenständen oder Bauteilen kann außerdem zu berücksichtigen sein, dass diese bereits einen Teil ihrer üblichen Nutzungsdauer erreicht hatten. Der Vermieter kann nicht automatisch die vollständigen Kosten einer neuwertigen Ersatzbeschaffung verlangen, wenn er dadurch wirtschaftlich bessergestellt würde.
Das Urteil betrifft zudem ausdrücklich die Aufrechnung im Rahmen einer Barkautionsabrede in einem Wohnraummietverhältnis. Ob und in welchem Umfang die Grundsätze auf andere Sicherheiten oder andere Vertragsgestaltungen übertragen werden können, muss gesondert geprüft werden.
Was Mieter prüfen sollten
Der Ablauf von sechs Monaten nach der Wohnungsrückgabe führt nach der BGH-Entscheidung nicht automatisch dazu, dass die Barkaution unabhängig von möglichen Schäden vollständig zurückgezahlt werden muss.
Mieter sollten bei einer Kautionsabrechnung insbesondere prüfen, welche konkreten Schäden geltend gemacht werden, ob der dokumentierte Zustand über normale Gebrauchsspuren hinausgeht und ob die verlangten Kosten nachvollziehbar sind. Übergabeprotokolle, Fotos, Schriftverkehr und Zeugen können dabei von erheblicher Bedeutung sein.
Entscheidend ist auch, ob der Vermieter tatsächlich eine Aufrechnung erklärt hat. Der bloße Hinweis auf mögliche Schäden oder die pauschale Verweigerung der Kautionsrückzahlung genügt nicht in jedem Fall.
Was Vermieter beachten sollten
Auch nach dem BGH-Urteil bleibt es für Vermieter ratsam, mögliche Schäden unmittelbar nach der Rückgabe zu dokumentieren und zeitnah abzurechnen. Übergabeprotokolle, aussagekräftige Fotos, Kostenvoranschläge und Rechnungen können für die spätere Durchsetzung entscheidend sein.
Die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen trotz Verjährung aufzurechnen, ersetzt weder den Nachweis eines Schadens noch eine nachvollziehbare Berechnung. Vermieter sollten sich daher nicht darauf verlassen, eine unzureichend dokumentierte Forderung allein wegen der vorhandenen Kaution durchsetzen zu können.
Wann die Kaution zurückzuzahlen ist
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird nicht zwingend sofort mit der Rückgabe der Wohnung fällig. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu. Wie lange diese dauert, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Eine starre Frist von sechs Monaten besteht für die Kautionsabrechnung nicht.
Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist mit einer Nachforderung zu rechnen, darf der Vermieter grundsätzlich einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Ein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution ist dadurch nicht automatisch gerechtfertigt.
Fazit
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 entschieden, dass ein Vermieter im Rahmen der Abrechnung einer Barkaution regelmäßig auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung aufrechnen kann. Dies kann selbst dann gelten, wenn er den Anspruch nicht schon vor Ablauf der sechsmonatigen Frist ausdrücklich auf Geldersatz umgestellt hat.
Ob die Aufrechnung im Einzelfall erfolgreich ist, hängt jedoch weiterhin davon ab, ob der behauptete Schadensersatzanspruch tatsächlich besteht, ausreichend belegt und der Höhe nach berechtigt ist. Normale Abnutzung ist nicht ersatzfähig. Das Urteil ist deshalb weder ein Freibrief zum Einbehalt der Kaution noch eine Garantie für deren vollständige Rückzahlung nach sechs Monaten.
Bei Streit über die Mietkaution, behauptete Wohnungsschäden oder die Verjährung möglicher Ansprüche unterstützt Hanke.Legal in Singen (Hohentwiel) Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Prüfung von Kautionsabrechnungen sowie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung ihrer Ansprüche