Schimmel in der Mietwohnung: Wie genau müssen Mieter den Mangel beschreiben?

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung gehören zu den häufigsten Streitpunkten im deutschen Mietrecht. Für Mieter stellt sich in der Praxis oft die Frage, wie genau sie einen Schimmelbefall gegenüber dem Vermieter beschreiben müssen, um ihre Rechte wegen eines Mangels der Mietsache geltend machen zu können. Für Vermieter ist umgekehrt entscheidend, ab wann sie eine Mängelanzeige ernst nehmen, den behaupteten Mangel prüfen und gegebenenfalls beseitigen müssen.

Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an den Vortrag eines Mieters zu Mietmängeln in mehreren Entscheidungen konkretisiert. Besonders wichtig ist der Beschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11. Danach dürfen an den Vortrag eines Mieters keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Der Mieter muss den Mangel als tatsächliche Erscheinung so beschreiben, dass er identifizierbar ist. Er muss die technische Ursache des Mangels regelmäßig nicht benennen.

Der rechtliche Ausgangspunkt: Die Minderung tritt bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes ein

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung oder während der Mietzeit einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Die Minderung entsteht bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kraft Gesetzes. Der Mieter muss die Minderung also nicht erst durch eine Gestaltungserklärung herbeiführen.

Davon zu unterscheiden ist die Mängelanzeige nach § 536c BGB. Der Mieter muss dem Vermieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzeigen. Diese Anzeige gibt dem Vermieter die Möglichkeit, den Mangel zu prüfen und zu beseitigen. Unterbleibt die Anzeige, kann der Mieter Rechte verlieren, soweit der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte.

Was muss der Mieter konkret vortragen?

Der Mieter muss die wahrnehmbaren Mangelsymptome beschreiben. Bei Schimmel bedeutet dies, dass er dem Vermieter mitteilen sollte, in welchen Räumen Schimmel aufgetreten ist, an welchen Bereichen der Raum ungefähr betroffen ist und wie sich der Befall zeigt. Eine mathematisch genaue Flächenberechnung, eine bauphysikalische Ursachenanalyse oder eine gutachterliche Einordnung schuldet der Mieter nicht.

Der BGH hat in VIII ZR 125/11 klargestellt, dass der Mieter seiner Darlegungslast grundsätzlich genügt, wenn er einen konkreten Sachmangel beschreibt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Er muss weder das genaue Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung noch einen bestimmten Minderungsbetrag im Einzelnen vortragen. Das Gericht darf erheblichen Vortrag zu Mietmängeln nicht mit der Begründung übergehen, der Mieter habe den Mangel nicht technisch oder in allen Einzelheiten beschrieben.

Diese Linie hat der BGH später bestätigt. In seinem Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16 hat er erneut hervorgehoben, dass vom Mieter keine Ursachenbeschreibung verlangt werden kann, wenn er die Mangelsymptome hinreichend genau beschreibt. Der Mieter muss also regelmäßig nicht darlegen, ob der Schimmel durch Wärmebrücken, Leitungsfeuchtigkeit, Schlagregen, mangelhafte Dämmung oder sonstige bauliche Ursachen entstanden ist.

Was bedeutet das für Schimmel in der Wohnung?

Bei Schimmelbefall reicht es im Ausgangspunkt aus, wenn der Mieter den Befall so beschreibt, dass der Vermieter ihn auffinden und überprüfen kann. Die Anzeige sollte daher die betroffenen Räume, die ungefähre Lage und das Erscheinungsbild benennen. Eine Formulierung wie „im Schlafzimmer befindet sich Schimmel an der Außenwand im Bereich der Fensterecke“ ist wesentlich belastbarer als eine pauschale Angabe wie „die Wohnung schimmelt“.

Der Mieter muss dem Vermieter nicht erklären, warum der Schimmel entstanden ist. Gerade die Ursachen von Feuchtigkeit und Schimmel sind oft technisch komplex. Sie können auf bauliche Mängel, Wärmebrücken, Undichtigkeiten, Leitungswasserschäden, unzureichende Beheizbarkeit oder auf ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren zurückgehen. Die rechtliche Bewertung darf deshalb nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter bereits vorprozessual eine sachverständige Ursachenanalyse liefert.

Die Beweislast bei Schimmel

Im Prozess muss der Mieter zunächst darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Bei Schimmel bedeutet dies, dass er den Befall als tatsächliche Erscheinung beweisen muss. Hierzu eignen sich insbesondere Lichtbilder, Zeugen, Messprotokolle, Schriftverkehr mit dem Vermieter, gegebenenfalls auch ein Sachverständigengutachten.

Steht der Schimmelbefall fest, ist für die Ursache die Verteilung nach Verantwortungsbereichen maßgeblich. Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Pflichtenkreis stammt. Bei Feuchtigkeit und Schimmel muss er daher regelmäßig bauliche Ursachen fachlich ausschließen. Hierzu können der Zustand der Gebäudehülle, die Dämmung, Wärmebrücken, Leitungen, Fensteranschlüsse, Abdichtungen, Lüftungsmöglichkeiten und sonstige bauliche Gegebenheiten gehören.

Erst wenn der Vermieter den Nachweis führt, dass die Ursache nicht aus der Bausubstanz oder aus seinem Verantwortungsbereich stammt, verlagert sich der Schwerpunkt auf das Verhalten des Mieters. Dann kann entscheidend werden, ob der Mieter ausreichend geheizt und gelüftet hat. Diese Prüfung ist immer einzelfallbezogen. Maßstab ist nicht ein theoretisch optimales Wohnverhalten, sondern ein zumutbares Verhalten unter Berücksichtigung der konkreten Wohnung.

Wichtig: Schimmelgefahr durch Wärmebrücken ist nicht automatisch ein Mangel

Bei älteren Wohnungen ist zusätzlich die Rechtsprechung des BGH zu Wärmebrücken zu beachten. Der BGH hat mit Urteilen vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 entschieden, dass Wärmebrücken in Außenwänden und eine dadurch bei unzureichendem Heizen und Lüften bestehende Schimmelgefahr nicht ohne Weiteres einen Sachmangel darstellen, wenn die Wohnung dem technischen Standard entspricht, der zur Zeit ihrer Errichtung galt.

Diese Rechtsprechung bedeutet für Mieter und Vermieter, dass Schimmelfälle sorgfältig geprüft werden müssen. Es reicht nicht aus, abstrakt auf heutige Dämmstandards zu verweisen. Entscheidend sind Alter, Bauweise, vertraglich vereinbarte Beschaffenheit, tatsächlicher Zustand der Wohnung, konkrete Nutzung und Zumutbarkeit des erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhaltens.

Bedeutung für die Praxis

Mieter sollten Schimmelbefall immer schriftlich anzeigen. Die Anzeige sollte die betroffenen Räume, die ungefähre Lage, das Erscheinungsbild und den Zeitpunkt der erstmaligen Feststellung enthalten. Fotos sollten mit Datum gesichert werden. Sinnvoll ist außerdem eine kurze Beschreibung, ob Geruch, Feuchtigkeit, Kondenswasser oder wiederkehrender Befall auftreten.

Auch wenn der BGH keine gutachterliche Präzision verlangt, verbessert eine genaue Dokumentation die Beweislage erheblich. Wer die Miete mindert, sollte die Minderungsquote sorgfältig prüfen lassen. Eine zu hohe Minderung kann Zahlungsrückstände auslösen und im Extremfall eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ermöglichen. Bei unsicherer Rechtslage kann eine Zahlung unter Vorbehalt zweckmäßig sein, um den Anspruch später prüfen und gegebenenfalls zurückfordern zu können.

Vermieter sollten eine Mängelanzeige wegen Schimmel ernst nehmen und zeitnah reagieren. Ein pauschaler Hinweis, die Beschreibung sei zu ungenau, wird regelmäßig nicht ausreichen, wenn der Mieter die betroffenen Räume und das Erscheinungsbild des Befalls nachvollziehbar benannt hat. Sinnvoll ist eine zeitnahe Besichtigung, eine schriftliche Dokumentation und bei streitiger Ursache gegebenenfalls die Einholung sachverständiger Hilfe.

Fazit

Mieter müssen Schimmelbefall nicht wie Sachverständige beschreiben. Sie müssen die wahrnehmbaren Mangelsymptome so konkret benennen, dass der Vermieter den behaupteten Mangel auffinden und prüfen kann. Die technische Ursache des Schimmels muss der Mieter regelmäßig nicht kennen und nicht vortragen.

Für die Praxis bleibt eine sorgfältige Dokumentation entscheidend. Wer als Mieter mindern will, sollte den Befall schriftlich anzeigen, Lichtbilder sichern und die Minderungsquote nicht schematisch festlegen. Wer als Vermieter eine Schimmelanzeige erhält, sollte den Befund zeitnah prüfen und die Ursache klären. Die rechtliche Bewertung hängt in Schimmelfällen regelmäßig von der konkreten Wohnung, dem baulichen Zustand und dem zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten ab.

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