Privates Baurecht
Bauvorhaben sind regelmäßig mit hohen Investitionen, eng getakteten Abläufen und einer Vielzahl technischer Detailfragen verbunden. Streit entsteht häufig nicht erst „am Ende“, sondern bereits während der Bauausführung, etwa weil Leistungen nicht eindeutig beschrieben sind, Termine nicht eingehalten werden, Nachträge im Raum stehen oder die Qualität einzelner Gewerke nicht den Erwartungen entspricht. Im privaten Baurecht kommt es deshalb entscheidend darauf an, frühzeitig klare vertragliche Grundlagen zu schaffen, die Kommunikation sauber zu dokumentieren und im Konfliktfall die richtigen rechtlichen Schritte zu wählen.
1. Der Bauvertrag als Werkvertrag: Erfolg geschuldet, nicht nur Tätigkeit
Rechtlich ist der Bauvertrag im Kern ein Werkvertrag. Nach § 631 Abs. 1 BGB verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werks, während der Besteller die vereinbarte Vergütung schuldet.
Vertragstypisch ist damit nicht lediglich ein Tätigwerden „nach bestem Bemühen“, sondern ein konkreter Arbeitserfolg, nämlich die Herstellung des vereinbarten Werks in der geschuldeten Qualität. Gerade im Baubereich ist diese Erfolgsbezogenheit zentral, weil Mängel, Abweichungen von der Leistungsbeschreibung oder Terminverschiebungen unmittelbar zu wirtschaftlichen Schäden führen können.
Für Bauverträge gelten daneben ergänzende Sonderregelungen. § 650a BGB definiert den Bauvertrag als Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks (oder eines Teils davon) und ordnet ergänzende Vorschriften an.
Bei Verbrauchern, die ein neues Gebäude errichten lassen oder erhebliche Umbaumaßnahmen beauftragen, greift zusätzlich das Verbraucherbauvertragsrecht. § 650i BGB stellt klar, wann ein Verbraucherbauvertrag vorliegt und dass dieser der Textform bedarf.
2. Warum Bauverträge so eskalieren: Leistungsbeschreibung, Qualität und Nachträge
In der Praxis sind viele Konflikte auf unklare oder lückenhafte Leistungsbeschreibungen zurückzuführen. Wenn nicht eindeutig festgelegt ist, was genau geschuldet ist, nach welchen technischen Standards gearbeitet werden soll, welche Materialien vereinbart sind und wie Schnittstellen zwischen Gewerken geregelt werden, entstehen zwangsläufig Abgrenzungs- und Qualitätsstreitigkeiten. Hinzu kommen typische „Bauklassiker“ wie zusätzliche Leistungen (Nachträge), Bauzeitverzögerungen, Behinderungsanzeigen, Zahlungspläne und Abschlagsrechnungen sowie die Frage, wann die Leistung als abnahmereif gilt.
Rechtlich entscheidend ist dabei stets, ob die erbrachte Leistung dem vertraglich Vereinbarten entspricht und ob ein Mangel vorliegt. Weil der Unternehmer grundsätzlich eine mangelfreie Leistung schuldet, verlagert sich der Streit häufig auf die Beweisbarkeit: Was war vereinbart, was wurde tatsächlich ausgeführt, wann wurde gerügt und welche Dokumente (Pläne, Protokolle, E-Mails, Fotos) existieren?
3. VOB/B: Nur wirksam, wenn sie korrekt vereinbart und einbezogen ist
Viele Bauverträge enthalten Formulierungen zur Geltung der VOB/B. Dabei ist wichtig, dass die VOB/B kein Gesetz ist, sondern ein Regelwerk, das typischerweise als Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet wird. Gerade deshalb kommt es auf eine wirksame vertragliche Einbeziehung an.
Die Anforderungen unterscheiden sich in der Praxis je nach Vertragspartner. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass es im unternehmerischen Baubereich nicht zwingend erforderlich ist, den vollständigen Text der VOB/B zur Verfügung zu stellen, wenn aufgrund der gewerblichen Betätigung des Vertragspartners davon auszugehen ist, dass ihm der Text bekannt ist (BGH, Urt. v. 20. Oktober 1988 – VII ZR 302/87). Bei Verbrauchern ist die Lage deutlich risikoreicher. In Verbraucherbauverträgen wird in der Rechtsprechung regelmäßig verlangt, dass der Verbraucher vor oder bei Vertragsschluss eine echte Möglichkeit haben muss, den vollständigen Text der VOB/B zur Kenntnis zu nehmen; ein bloßer Hinweis im Angebot oder Vertrag genügt häufig nicht.
Unabhängig davon unterliegen VOB/B-Klauseln im Verkehr mit Verbrauchern der Inhaltskontrolle, selbst wenn die VOB/B als Ganzes vereinbart werden (BGH, Urt. v. 24. Juli 2008 – VII ZR 55/07). Für die Praxis bedeutet das: Wer sich auf die VOB/B stützen will, muss nicht nur „VOB/B“ in den Vertrag schreiben, sondern die Einbeziehung so gestalten und dokumentieren, dass sie im Streitfall nachweisbar wirksam ist. Andernfalls läuft man Gefahr, dass statt der erwarteten VOB/B-Regeln das gesetzliche Werkvertragsrecht nach dem BGB maßgeblich bleibt, und zwar häufig mit erheblichen Folgen für Fristen, Abnahme-Mechanik, Mängelrechte und Abrechnung.
4. Kündigung im Bauvertrag: Freie Kündigung und Kündigung aus wichtigem Grund
Im privaten Baurecht spielt die Kündigung eine zentrale Rolle, weil sie oft das „letzte Mittel“ ist, wenn Vertrauen und Zusammenarbeit zerbrechen. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen der freien Kündigung des Bestellers und der Kündigung aus wichtigem Grund. Der Besteller kann den Werkvertrag bis zur Vollendung des Werkes jederzeit frei kündigen. Dieses Kündigungsrecht ist in § 648 BGB geregelt.
Die freie Kündigung beendet zwar das Vertragsverhältnis, sie beseitigt jedoch nicht automatisch die Vergütungspflicht. § 648 BGB bestimmt, dass der Unternehmer grundsätzlich die vereinbarte Vergütung verlangen kann, sich aber ersparte Aufwendungen sowie anderweitigen Erwerb anrechnen lassen muss. Zudem enthält das Gesetz eine Vermutung, dass dem Unternehmer danach 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden Vergütung zustehen. Das ist für private Auftraggeber häufig überraschend, weil die intuitive Erwartung oft lautet, „bei Kündigung zahle ich nur, was fertig ist“. Genau hier liegt ein typischer Kosten- und Prozessrisikopunkt, der vor einer Kündigung zwingend bewertet werden sollte. Daneben können beide Vertragsparteien den Werkvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus wichtigem Grund kündigen. § 648a BGB stellt hierfür darauf ab, ob dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung bis zur Fertigstellung nicht zugemutet werden kann.
Der Abwicklungsmaßstab unterscheidet sich dann deutlich von der freien Kündigung: Nach § 648a Abs. 5 BGB ist der Unternehmer im Grundsatz nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.
Gerade in der Baupraxis entscheidet die Einordnung, ob eine Kündigung „frei“ oder „aus wichtigem Grund“ erfolgt, häufig über erhebliche Beträge. Deshalb ist vor Ausspruch einer Kündigung regelmäßig zu prüfen, ob die Voraussetzungen eines wichtigen Grundes belegbar sind, welche Fristen und Abmahnobliegenheiten einzuhalten sind und wie die Leistungsstände dokumentiert werden müssen, um spätere Abrechnungs- und Beweisprobleme zu vermeiden.
5. Bauvorhaben mit Schweiz-Bezug: Besonderheiten frühzeitig klären
Durch die Grenznähe und die Mandatsstruktur in der Region treten im privaten Baurecht nicht selten Konstellationen mit Schweiz-Bezug auf, etwa wenn Auftraggeber in der Schweiz ansässig sind, Bauunternehmen grenzüberschreitend tätig werden oder Vertragsverhandlungen und Zahlungen international organisiert sind. In solchen Fällen muss frühzeitig geklärt werden, welches Recht Anwendung findet, welches Gericht zuständig ist und wie Zustellungen und Fristen praktisch zu handhaben sind. Diese Fragen werden häufig zu spät gestellt, obwohl sie im Konfliktfall maßgeblich über Tempo, Kosten und Durchsetzbarkeit entscheiden.
6. Unsere Unterstützung im privaten Baurecht
Wir beraten und vertreten Sie im privaten Baurecht von der Vertragsprüfung und Vertragsgestaltung über die Begleitung während der Bauausführung bis zur außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche. In streitigen Situationen liegt der Schwerpunkt regelmäßig auf der sauberen Aufbereitung der Tatsachen, der Sicherung von Beweisen, der rechtlich belastbaren Bewertung von Mängeln, Terminen und Nachträgen sowie der strategischen Entscheidung, ob Verhandlung, Vergleich, Kündigung oder Klage der wirtschaftlich sinnvollste Weg ist.
Wenn Sie ein Bauvorhaben planen, bereits mitten in der Bauphase stehen oder sich mit Mängeln, Mehrkosten oder einer drohenden Kündigung konfrontiert sehen, nehmen Sie frühzeitig Kontakt auf. Je früher die Weichen gestellt werden, desto besser lassen sich Kosten- und Prozessrisiken steuern.